紅星發(fā)展7月4日盤(pán)中漲幅達(dá)5% 全球獨(dú)家
2023-07-04
作者：子非魚(yú)
01
深圳樓市大動(dòng)作
(資料圖片)
面對(duì)高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝，面對(duì)大多數(shù)年輕人都買(mǎi)不起房的現(xiàn)狀，如何完成中央定下的“解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題”，是擺在所有城市面前的難題。
如何解決？其實(shí)，官方已經(jīng)給出了路徑，也即建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。
作為率先發(fā)起二次房改的深圳，這一次又率先開(kāi)始落地實(shí)行了。
7月3日，深圳市住建局連續(xù)發(fā)布四項(xiàng)管理辦法，分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類(lèi)住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。
公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房，是針對(duì)三類(lèi)收入人群的住房供應(yīng)劃分。其實(shí)三類(lèi)人群都是一類(lèi)人群，也就是買(mǎi)不起商品房的人群。
02
公共租賃住房：針對(duì)低收入人群
根據(jù)深圳市住建局發(fā)布的《深圳市公共租賃住房管理辦法》提出：
公共租賃住房租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三十確定，面向特困人員、最低生活保障家庭（以下簡(jiǎn)稱(chēng)低保家庭）、最低生活保障邊緣家庭（以下簡(jiǎn)稱(chēng)低保邊緣家庭）配租的，租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三確定。
申請(qǐng)公共租賃住房的人，租住這類(lèi)房子，只需要市場(chǎng)價(jià)的30%，特困人群只需要3%。
租金如此有誘惑力，申請(qǐng)的條件自然非常高。哪些人可以申請(qǐng)？《辦法》提出了六項(xiàng)申請(qǐng)要求，其實(shí)可以總結(jié)為四條：
第一，在深圳目前沒(méi)有房，且三年內(nèi)名下沒(méi)有過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)記錄，同時(shí)沒(méi)有享受過(guò)本市的住房保障優(yōu)惠的人群，這是先決條件。
第二，申請(qǐng)人年滿(mǎn)十八周歲，且具有本市戶(hù)籍；年滿(mǎn)十八周歲的子女、申請(qǐng)人父母、申請(qǐng)人配偶父母作為共同申請(qǐng)人的，應(yīng)當(dāng)具有本市戶(hù)籍，但現(xiàn)役軍人或者就讀全日制學(xué)校期間將戶(hù)籍遷出本市的年滿(mǎn)十八周歲的子女，不受戶(hù)籍限制。
年滿(mǎn)18歲的戶(hù)籍人口，這是硬性標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)惠首先得給到自己人。
第三，申請(qǐng)人按照規(guī)定在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老保險(xiǎn)或者醫(yī)療保險(xiǎn)，不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn)，下同），但在本市退休的除外；申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納三年以上，屬于特殊家庭或者有三個(gè)以上子女的家庭（至少有一個(gè)未滿(mǎn)十八周歲的子女，下同），可以不受社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納時(shí)間的限制。
第四，申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的家庭人均年可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)總額均符合本市規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)。
這里的限額標(biāo)準(zhǔn)是多少？目前暫沒(méi)有公布，但已經(jīng)給發(fā)改下督辦函了，本月會(huì)發(fā)布具體標(biāo)準(zhǔn)線。
這里可以猜測(cè)一下，既然公共租賃住房面對(duì)的是特困人群，那標(biāo)準(zhǔn)線設(shè)定應(yīng)該就是在生存線上徘徊的人群。
符合標(biāo)準(zhǔn)的人才有資格申請(qǐng)。針對(duì)不同人數(shù)的家庭，給出了不同面積的標(biāo)準(zhǔn)。
單人家庭，申請(qǐng)面積不得超過(guò)35平方米；兩口之家不得超過(guò)50平方米；三人以上家庭不超過(guò)60平米。面積超過(guò)七十平方米的房源，優(yōu)先面向五人以上家庭配租，根據(jù)供需情況也可以面向四人家庭配租。
租賃合同期限一般不超過(guò)三年。這主要要查看家庭收入變化情況，一旦三年后你的收入超過(guò)了申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線，就沒(méi)有資格申請(qǐng)。
如果隱瞞自己的收入，提供虛假材料，一旦被查出來(lái)，將會(huì)受到處罰：
罰款3萬(wàn)，十年不能申請(qǐng)保障性住房。
03
保障性租賃住房：針對(duì)收入偏低人群
保障性租賃住房面對(duì)的人群，主要是收入介于公共租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房之間。面向的是符合條件的新市民、青年人、各類(lèi)人才。
提供租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%（政府組織配租）或90%（社會(huì)主體出租）。
什么人群可以申請(qǐng)？文件分成了兩類(lèi)，一類(lèi)是申請(qǐng)政府組織配租的，一類(lèi)是社會(huì)主體出租的。
針對(duì)申請(qǐng)政府組織配租的保障性租賃住房，要求同時(shí)滿(mǎn)足以下條件：
戶(hù)籍不限，但要求年滿(mǎn)18歲，在深圳無(wú)房，且三年內(nèi)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)記錄，沒(méi)有享受過(guò)住房保障優(yōu)惠政策（承租社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的除外），有社保，具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶(hù)核準(zhǔn)條件。
申請(qǐng)社會(huì)主體出租的人群，由于租金誘惑力不是很強(qiáng)，只是同區(qū)域租金的9折，所以條件相對(duì)寬松：
戶(hù)籍不限。年滿(mǎn)18歲。在福田、南山、落戶(hù)申請(qǐng)，在這三個(gè)區(qū)無(wú)房即可。在福田、南山、落戶(hù)之外，只需在該區(qū)無(wú)房即可。
兩類(lèi)人群申請(qǐng)的房屋面積，都是70平米以下。
申請(qǐng)人一旦信息不符，出具虛假材料，由主管部門(mén)對(duì)直接責(zé)任人員處三萬(wàn)元罰款，對(duì)責(zé)任單位處十萬(wàn)元罰款；屬于國(guó)家工作人員的，依法追究行政責(zé)任。
04
共有產(chǎn)權(quán)住房
所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，就是產(chǎn)權(quán)和政府主體共有，你可以購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán)，但享受百分之百的使用權(quán)。
在今年之前，深圳的保障性住房類(lèi)別中還有人才住房，但今年4月份，深圳市發(fā)布文件，明確提出：
取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類(lèi)型，新增了保障性租賃住房（細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類(lèi)型）、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類(lèi)型。
人才房和安居型商品房已經(jīng)成為了絕版。
什么人可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房？
需要滿(mǎn)足條件包括本市無(wú)自有住房、具有本市戶(hù)籍、參加社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納5年以上、未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策等。
在價(jià)格和配售面價(jià)方面，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定；面積標(biāo)準(zhǔn)方面，三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右；四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。
同時(shí)，文件還要求，買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)住房，5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年之后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的人群，也即封閉流轉(zhuǎn)。
一旦虛報(bào)材料，或者通過(guò)行賄購(gòu)買(mǎi)，由主管部門(mén)駁回申請(qǐng)，處十萬(wàn)元罰款，并終身不再受理其購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房及其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策申請(qǐng)，自駁回申請(qǐng)之日起十年以?xún)?nèi)不予受理其其他住房保障申請(qǐng)。
05
價(jià)格為何相對(duì)低，供應(yīng)有多少
兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：
第一，公共租賃住房、保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格為何相對(duì)市場(chǎng)價(jià)低這么多？
公共租賃住房租金只有市場(chǎng)價(jià)的30%，保障性租賃住房，如果是政府配租，租金只有市場(chǎng)價(jià)的60%。共有產(chǎn)權(quán)住房，以市場(chǎng)價(jià)的50%，并且購(gòu)買(mǎi)總價(jià)按照購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)比例來(lái)計(jì)算。
原因在于土地供應(yīng)價(jià)格，也即面包的價(jià)格。
簡(jiǎn)單理解，就是通過(guò)直接劃撥土地或者低價(jià)賣(mài)地方式來(lái)供應(yīng)。直接劃撥的，包括公共租賃住房、政府配租的保障性租賃住房與政府配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。
協(xié)商出讓的土地包括社會(huì)配租的保障性租賃住房、社會(huì)配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。
壓低了面包價(jià)格，才有這么優(yōu)惠的房子出租與出售。
第二，這三類(lèi)保障性住房的供應(yīng)量會(huì)有多少？
這一答案，可以從2018年深圳發(fā)起的“二次房改”中找到答案。
2018年，深圳提出：
將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。其中，政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類(lèi)，商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房，未來(lái)的占比分別是40%、20%、20%、20%。
其中的人才住房和安居房如今取消，變成了保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房。
按照這個(gè)規(guī)劃，未來(lái)深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中，商品房占比40%，保障性住房（包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房）占比60%。
這一比例需要很大的魄力。畢竟，我們都知道，地方政府的財(cái)政收入中，賣(mài)地收入都是大頭。
深圳之所以有這個(gè)魄力，是因?yàn)?，土地?cái)政制度雖然是深圳從香港引進(jìn)，并普及到了所有城市，但深圳早就擺脫了對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。
深圳目前是主要城市中對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)最低的城市。換作是杭州、佛山、南京、武漢、廣州、西安等這些對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)百分之百的城市，絕對(duì)辦不到。
標(biāo)簽：
