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天天快播:官宣!深圳樓市,大調(diào)整了!

2023-07-04 13:28:25 來(lái)源:城市財(cái)經(jīng)

作者:子非魚(yú)

01

深圳樓市大動(dòng)作


(資料圖片)

面對(duì)高房?jī)r(jià)與低收入之間的鴻溝,面對(duì)大多數(shù)年輕人都買(mǎi)不起房的現(xiàn)狀,如何完成中央定下的“解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題”,是擺在所有城市面前的難題。

如何解決?其實(shí),官方已經(jīng)給出了路徑,也即建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度,培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。

作為率先發(fā)起二次房改的深圳,這一次又率先開(kāi)始落地實(shí)行了。

7月3日,深圳市住建局連續(xù)發(fā)布四項(xiàng)管理辦法,分別對(duì)公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房三類(lèi)住房的保障對(duì)象、申請(qǐng)條件、供應(yīng)分配方式、租售價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)、用地保障、建設(shè)籌集主體和渠道、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督管理等進(jìn)行了規(guī)范。

公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房,是針對(duì)三類(lèi)收入人群的住房供應(yīng)劃分。其實(shí)三類(lèi)人群都是一類(lèi)人群,也就是買(mǎi)不起商品房的人群。

02

公共租賃住房:針對(duì)低收入人群

根據(jù)深圳市住建局發(fā)布的《深圳市公共租賃住房管理辦法》提出:

公共租賃住房租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三十確定,面向特困人員、最低生活保障家庭(以下簡(jiǎn)稱(chēng)低保家庭)、最低生活保障邊緣家庭(以下簡(jiǎn)稱(chēng)低保邊緣家庭)配租的,租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房市場(chǎng)參考租金的百分之三確定。

申請(qǐng)公共租賃住房的人,租住這類(lèi)房子,只需要市場(chǎng)價(jià)的30%,特困人群只需要3%。

租金如此有誘惑力,申請(qǐng)的條件自然非常高。哪些人可以申請(qǐng)?《辦法》提出了六項(xiàng)申請(qǐng)要求,其實(shí)可以總結(jié)為四條:

第一,在深圳目前沒(méi)有房,且三年內(nèi)名下沒(méi)有過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)記錄,同時(shí)沒(méi)有享受過(guò)本市的住房保障優(yōu)惠的人群,這是先決條件。

第二,申請(qǐng)人年滿(mǎn)十八周歲,且具有本市戶(hù)籍;年滿(mǎn)十八周歲的子女、申請(qǐng)人父母、申請(qǐng)人配偶父母作為共同申請(qǐng)人的,應(yīng)當(dāng)具有本市戶(hù)籍,但現(xiàn)役軍人或者就讀全日制學(xué)校期間將戶(hù)籍遷出本市的年滿(mǎn)十八周歲的子女,不受戶(hù)籍限制。

年滿(mǎn)18歲的戶(hù)籍人口,這是硬性標(biāo)準(zhǔn)。優(yōu)惠首先得給到自己人。

第三,申請(qǐng)人按照規(guī)定在本市正常繳納社會(huì)保險(xiǎn)(養(yǎng)老保險(xiǎn)或者醫(yī)療保險(xiǎn),不含少兒醫(yī)療保險(xiǎn),下同),但在本市退休的除外;申請(qǐng)人參加本市社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納三年以上,屬于特殊家庭或者有三個(gè)以上子女的家庭(至少有一個(gè)未滿(mǎn)十八周歲的子女,下同),可以不受社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納時(shí)間的限制。

第四,申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人的家庭人均年可支配收入和家庭財(cái)產(chǎn)總額均符合本市規(guī)定的限額標(biāo)準(zhǔn)。

這里的限額標(biāo)準(zhǔn)是多少?目前暫沒(méi)有公布,但已經(jīng)給發(fā)改下督辦函了,本月會(huì)發(fā)布具體標(biāo)準(zhǔn)線。

這里可以猜測(cè)一下,既然公共租賃住房面對(duì)的是特困人群,那標(biāo)準(zhǔn)線設(shè)定應(yīng)該就是在生存線上徘徊的人群。

符合標(biāo)準(zhǔn)的人才有資格申請(qǐng)。針對(duì)不同人數(shù)的家庭,給出了不同面積的標(biāo)準(zhǔn)。

單人家庭,申請(qǐng)面積不得超過(guò)35平方米;兩口之家不得超過(guò)50平方米;三人以上家庭不超過(guò)60平米。面積超過(guò)七十平方米的房源,優(yōu)先面向五人以上家庭配租,根據(jù)供需情況也可以面向四人家庭配租。

租賃合同期限一般不超過(guò)三年。這主要要查看家庭收入變化情況,一旦三年后你的收入超過(guò)了申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)線,就沒(méi)有資格申請(qǐng)。

如果隱瞞自己的收入,提供虛假材料,一旦被查出來(lái),將會(huì)受到處罰:

罰款3萬(wàn),十年不能申請(qǐng)保障性住房。

03

保障性租賃住房:針對(duì)收入偏低人群

保障性租賃住房面對(duì)的人群,主要是收入介于公共租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房之間。面向的是符合條件的新市民、青年人、各類(lèi)人才。

提供租金按照同期同區(qū)域同品質(zhì)租賃住房的60%(政府組織配租)或90%(社會(huì)主體出租)。

什么人群可以申請(qǐng)?文件分成了兩類(lèi),一類(lèi)是申請(qǐng)政府組織配租的,一類(lèi)是社會(huì)主體出租的。

針對(duì)申請(qǐng)政府組織配租的保障性租賃住房,要求同時(shí)滿(mǎn)足以下條件:

戶(hù)籍不限,但要求年滿(mǎn)18歲,在深圳無(wú)房,且三年內(nèi)沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)記錄,沒(méi)有享受過(guò)住房保障優(yōu)惠政策(承租社會(huì)主體出租的保障性租賃住房的除外),有社保,具備市人民政府規(guī)定的人才引進(jìn)遷戶(hù)核準(zhǔn)條件。

申請(qǐng)社會(huì)主體出租的人群,由于租金誘惑力不是很強(qiáng),只是同區(qū)域租金的9折,所以條件相對(duì)寬松:

戶(hù)籍不限。年滿(mǎn)18歲。在福田、南山、落戶(hù)申請(qǐng),在這三個(gè)區(qū)無(wú)房即可。在福田、南山、落戶(hù)之外,只需在該區(qū)無(wú)房即可。

兩類(lèi)人群申請(qǐng)的房屋面積,都是70平米以下。

申請(qǐng)人一旦信息不符,出具虛假材料,由主管部門(mén)對(duì)直接責(zé)任人員處三萬(wàn)元罰款,對(duì)責(zé)任單位處十萬(wàn)元罰款;屬于國(guó)家工作人員的,依法追究行政責(zé)任。

04

共有產(chǎn)權(quán)住房

所謂共有產(chǎn)權(quán)住房,就是產(chǎn)權(quán)和政府主體共有,你可以購(gòu)買(mǎi)部分產(chǎn)權(quán),但享受百分之百的使用權(quán)。

在今年之前,深圳的保障性住房類(lèi)別中還有人才住房,但今年4月份,深圳市發(fā)布文件,明確提出:

取消了原來(lái)的安居型商品房、人才住房等住房類(lèi)型,新增了保障性租賃住房(細(xì)分為政府組織配租和社會(huì)主體出租兩種類(lèi)型)、共有產(chǎn)權(quán)住房等住房類(lèi)型。

人才房和安居型商品房已經(jīng)成為了絕版。

什么人可以申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房?

需要滿(mǎn)足條件包括本市無(wú)自有住房、具有本市戶(hù)籍、參加社會(huì)保險(xiǎn)累計(jì)繳納5年以上、未享受過(guò)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策等。

在價(jià)格和配售面價(jià)方面,共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)按照同期同區(qū)域同品質(zhì)商品住房市場(chǎng)參考價(jià)格的50%確定;面積標(biāo)準(zhǔn)方面,三人以下家庭或者單身居民配售建筑面積為65平方米左右;四人以上家庭配售建筑面積為85平方米左右。

同時(shí),文件還要求,買(mǎi)了共有產(chǎn)權(quán)住房,5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年之后轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給符合申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房的人群,也即封閉流轉(zhuǎn)。

一旦虛報(bào)材料,或者通過(guò)行賄購(gòu)買(mǎi),由主管部門(mén)駁回申請(qǐng),處十萬(wàn)元罰款,并終身不再受理其購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)住房及其他購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策申請(qǐng),自駁回申請(qǐng)之日起十年以?xún)?nèi)不予受理其其他住房保障申請(qǐng)。

05

價(jià)格為何相對(duì)低,供應(yīng)有多少

兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題:

第一,公共租賃住房、保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房?jī)r(jià)格為何相對(duì)市場(chǎng)價(jià)低這么多?

公共租賃住房租金只有市場(chǎng)價(jià)的30%,保障性租賃住房,如果是政府配租,租金只有市場(chǎng)價(jià)的60%。共有產(chǎn)權(quán)住房,以市場(chǎng)價(jià)的50%,并且購(gòu)買(mǎi)總價(jià)按照購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)比例來(lái)計(jì)算。

原因在于土地供應(yīng)價(jià)格,也即面包的價(jià)格。

簡(jiǎn)單理解,就是通過(guò)直接劃撥土地或者低價(jià)賣(mài)地方式來(lái)供應(yīng)。直接劃撥的,包括公共租賃住房、政府配租的保障性租賃住房與政府配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。

協(xié)商出讓的土地包括社會(huì)配租的保障性租賃住房、社會(huì)配售的共有產(chǎn)權(quán)住房。

壓低了面包價(jià)格,才有這么優(yōu)惠的房子出租與出售。

第二,這三類(lèi)保障性住房的供應(yīng)量會(huì)有多少?

這一答案,可以從2018年深圳發(fā)起的“二次房改”中找到答案。

2018年,深圳提出:

將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類(lèi)。其中,政策性支持住房包括人才住房和安居型商品房。也即四類(lèi),商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房,未來(lái)的占比分別是40%、20%、20%、20%。

其中的人才住房和安居房如今取消,變成了保障性租賃住房與共有產(chǎn)權(quán)住房。

按照這個(gè)規(guī)劃,未來(lái)深圳供應(yīng)的所有住房結(jié)構(gòu)中,商品房占比40%,保障性住房(包括公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房)占比60%。

這一比例需要很大的魄力。畢竟,我們都知道,地方政府的財(cái)政收入中,賣(mài)地收入都是大頭。

深圳之所以有這個(gè)魄力,是因?yàn)?,土地?cái)政制度雖然是深圳從香港引進(jìn),并普及到了所有城市,但深圳早就擺脫了對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)。

深圳目前是主要城市中對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)最低的城市。換作是杭州、佛山、南京、武漢、廣州、西安等這些對(duì)土地財(cái)政依賴(lài)度超過(guò)百分之百的城市,絕對(duì)辦不到。

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