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作為河南本土地產(chǎn)大鱷，建業(yè)集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）近日公告，未能在寬限期結(jié)束之前支付 2024 年到期之 7.75% 優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進(jìn)行支付。

(資料圖片僅供參考)

建業(yè)地產(chǎn)表示，目前正在探討全面解決方案，以維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益。現(xiàn)階段，會(huì)把全部精力用在保交付和保經(jīng)營(yíng)上。

建業(yè)地產(chǎn)首度違約

6 月 23 日晚間，建業(yè)地產(chǎn)（HK00832，股價(jià) 0.128 港元，市值 3.89 億港元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，市場(chǎng)情況持續(xù)惡化，全面停止境外債務(wù)支付。

" 針對(duì)當(dāng)前本集團(tuán)面臨的挑戰(zhàn)，本集團(tuán)認(rèn)為應(yīng)立即探討全面解決方案，以保障本集團(tuán)未來(lái)發(fā)展，維護(hù)本集團(tuán)所有利益相關(guān)者的權(quán)益。"

建業(yè)地產(chǎn)表示，" 本集團(tuán)預(yù)計(jì)將聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)，并盡快出臺(tái)境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對(duì)待所有境外債權(quán)人。同時(shí)將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動(dòng)性問(wèn)題。"

公告顯示，自 2021 年 7 月 1 日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約 12.6 億美元，其中本金約 9.3 億美元，利息約 3.3 億美元。

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，此番 " 失約 "，也是該公司首度境外債償付逾期，折射出建業(yè)集團(tuán)流動(dòng)資金緊張狀況已進(jìn)一步加劇。

全力保交付、保經(jīng)營(yíng)

6 月 23 日的公告中，建業(yè)地產(chǎn)也表示，現(xiàn)階段，建業(yè)地產(chǎn)表示將全力保交付、保經(jīng)營(yíng)，集中一切資源保證現(xiàn)有項(xiàng)目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，以保障購(gòu)房者、集團(tuán)合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營(yíng)運(yùn)的前提下，本集團(tuán)正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營(yíng)運(yùn)和支出。

" 截至本公告之日，本集團(tuán)仍保持正常商業(yè)運(yùn)營(yíng)。"建業(yè)地產(chǎn)表示，" 我們有決心實(shí)現(xiàn)一個(gè)全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，維護(hù)所有利益相關(guān)者的權(quán)益，并確保公平對(duì)待所有境外債權(quán)人。同時(shí)，本集團(tuán)將堅(jiān)持不懈地保交付、保運(yùn)營(yíng)。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作，并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協(xié)力，尋求全面解決方案，克服行業(yè)困難。"

據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，在年中交付季，建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)旗下多個(gè)項(xiàng)目均迎來(lái)順利交付。例如，5 月 27-28 日，商丘建業(yè)信友未來(lái)城 9 號(hào)、10 號(hào)樓順利交房；5 月下旬，溫縣建業(yè)江山匯也開(kāi)啟溫縣首例驗(yàn)收登記發(fā)證 " 三合一 " 服務(wù)模式；2023 年 6 月 10 日至 11 日，內(nèi)鄉(xiāng)建業(yè)森林半島再次提前交房；郟縣建業(yè)城二期也于 2023 年 6 月 11 日迎來(lái)提前交付。

據(jù)了解，此前為避免違約事件發(fā)生，建業(yè)地產(chǎn)已 " 苦撐 " 兩年之久。

建業(yè)地產(chǎn)的危機(jī)肇始于 2021 年下半年。2021 年 9 月，一份建業(yè)集團(tuán)向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)并請(qǐng)求幫扶救援的報(bào)告》廣泛流傳，后被當(dāng)事方確認(rèn)。求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過(guò) 50 億元，已出現(xiàn)重大風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)；目前集團(tuán)已經(jīng)進(jìn)入緊急狀態(tài)，正在制定應(yīng)對(duì)預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。

當(dāng)年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模、利潤(rùn)等指標(biāo)均出現(xiàn)明顯下滑。

進(jìn)入 2022 年，疫情形勢(shì)出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未有根本好轉(zhuǎn)。建業(yè)出現(xiàn)第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預(yù)期。

胡葆森舉例稱，建業(yè)旗下的文旅項(xiàng)目 " 只有河南 "，自 2021 年 6 月開(kāi)業(yè)至今一共遭遇過(guò) 6 次關(guān)閉，" 在這種形勢(shì)下出現(xiàn)虧損很正常 "。

對(duì)于超預(yù)期的虧損額，建業(yè)地產(chǎn) CFO 趙瑞昆解釋稱，其中有 80% 是非經(jīng)營(yíng)性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值 23.7 億元；第二，由于運(yùn)營(yíng)模式改變，投資性物業(yè)的公允價(jià)值下降 14.1 億元；第三，處置子公司虧損，應(yīng)收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經(jīng)營(yíng)性虧損合計(jì) 17.1 個(gè)億。

截至 2022 年末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為 1389.57 億元，總負(fù)債則為 1356.29 億元。2023 年建業(yè)地產(chǎn)約有 62 億元的優(yōu)先票據(jù)到期，而公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅約 19 億元。

此外，建業(yè)的盈利能力也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。報(bào)告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)的毛利同比減少 72.1%，約為 19.01 億元；毛利率同比減少 8.3 個(gè)百分點(diǎn)至 7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來(lái)毛利率的下滑對(duì)應(yīng)的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022 年成本占收入的比例已高達(dá) 92%，其中土地成本占比約為 25%。

這也意味著，建業(yè)不僅要繼續(xù)尋求融資或債務(wù)展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時(shí)，公司的擴(kuò)張步伐也將勢(shì)必放緩。建業(yè)地產(chǎn)年報(bào)稱，" 在獲得必要資金之前，本集團(tuán)不會(huì)承擔(dān)重大資本支出和土地收購(gòu)。"

2022 年年初，建業(yè)集團(tuán)整體開(kāi)啟 " 大刀闊斧 " 式的組織架構(gòu)調(diào)整，集團(tuán)原五級(jí)構(gòu)架精簡(jiǎn)到三級(jí)，總部約 50% 的人員被分流一線，同時(shí)對(duì)集團(tuán) 3 家上市公司管理層進(jìn)行更換，其中伴隨著人員的裁撤和精簡(jiǎn)。

今年 1 月末，建業(yè)集團(tuán)召開(kāi)了主題為 " 聚焦管理、集體突圍 " 的 2023 年管理年會(huì)。胡葆森指出，在外部形勢(shì)還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業(yè)內(nèi)部的管理上，尋求組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化；把戰(zhàn)略從擴(kuò)張調(diào)整到鞏固上，把刀刃向外轉(zhuǎn)換成刀刃向內(nèi)，把企業(yè)做少、做小、做好。例如，建業(yè)地產(chǎn)去年在行政開(kāi)支方面減少了 12.5 億元的支出，同比下降 22%。

作為河南省龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目遍布整個(gè)河南省的各級(jí)地市。在其出現(xiàn)流動(dòng)性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協(xié)調(diào)相關(guān)國(guó)資對(duì)其進(jìn)行紓困。

2022 年 6 月 1 日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事長(zhǎng)胡葆森單獨(dú)擁有的恩輝投資公司將建業(yè)地產(chǎn) 29.01% 的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司，后者也成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府 100% 控股。

國(guó)企入股的效果是立竿見(jiàn)影的。胡葆森表示，同盛置業(yè)入股幫助建業(yè)按期償付了 2022 年 8 月 8 日到期的 5 億美元債。加之建業(yè)自身于前年償付的 4 億美元債，在一年半的時(shí)間內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)共償付了 9 億美元的外債。

對(duì)于 2023 年，建業(yè)地產(chǎn)仍然設(shè)置了較為進(jìn)取的目標(biāo)。趙瑞昆表示，預(yù)計(jì) 2023 年建業(yè)可售資源總價(jià)值為 517 億元，全年銷售金額的目標(biāo)為 320 億元，較 2022 年提升 33%；銷售面積目標(biāo)為 4.38 億平方米，較去年增長(zhǎng) 27%；去化率的目標(biāo)則為 62%。

但從今年銷售市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看，這一目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)仍存較大不確定性。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)最新公告，今年 1-5 月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額 87.64 億元，同比減少為 20.8%；總合同銷售建筑面積 1259,579 平方米，同比減少為 14.6%；每平方米平均銷售價(jià)格為 6958 元，同比減少為 7.3%。

來(lái)源丨建業(yè)地產(chǎn)公告、21 世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道（張敏、黃俊鈞）、證券時(shí)報(bào)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

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本期編輯 黎雨桐

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